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    扩规模、提利润和降成本碧桂园还有更大野心
      发布时间:2016-4-27 阅读:628

    继万科和绿地之后,预计今年“2000亿俱乐部会再增一员。

    碧桂园地产集团宣布,公司今年销售目标为1680亿。值得注意的是,其总裁莫斌强调,这里面并未包括海外项目。显然,公司对2016年业绩抱有更高的期待。

    接近碧桂园的人士称,定出1680亿销售目标,意味着公司内部是往2000亿目标冲刺的。作为佐证的是,公司继去年投资560亿大手笔拿地之后,今年继续掏出500亿增加土地储备,为扩大销售规模打下基础。

    刚交出2015年业绩报告的碧桂园,在销售额上有所增长。数据显示,截至去年底,碧桂园实现合同销售金额约人民币1401.6亿元,合同销售面积约2153万平方米,分别同比增长7.1%10.7%。总收入达人民币1132.2亿元,同比增长约33.9%。不过,集团的毛利率相较前年有所下降,从26%下降至20%左右。

    对此,碧桂园强调,今年毛利率一定会回升。莫斌在业绩发布会上表示,由于未来金融政策、税收等各项政策会倾向三四线城市,碧桂园未来三四线项目开盘价格将只涨不跌。而且,公司会进一步利用合伙人机制,激励团队提升项目利润率。与此同时,公司计划将融资成本将压至6%

    通过扩规模、提利润和降成本,这艘地产巨轮将驶得更远。

    今年毛利率一定会提升

    碧桂园销售楼款现金回笼约为人民币1170.0亿元,连续第二次实现现金回款过千亿。

    数据显示,去年碧桂园总收入达人民币1132.2亿元,同比增长约33.9%。股东应占核心净利润约为人民币97.1亿元,同比增长约5.1%。不过,集团的毛利率相较前年有所下降,从26%下降至20%左右。

    对此,碧桂园首席财务官吴建斌称,这是因为2014年房地产市场环境比较差,公司采取价格策略等拉低了毛利率,这一部分是在2015年(滞后)结算的。今年,公司在2015年新增的项目入市将会提升毛利率,从售价、成本控制、财务融资成本等方面都会改善毛利率水平。

    莫斌进一步称:可以肯定告诉大家,今年的毛利率一定会提升。其谈到,利润率提升的原因主要由两个:首先,土地和市场方面做了优化,现在是一、二、三、四线齐头并进。在三四线城市,我们面向改善性需求做高端项目,价格比同行在同一地段的项目要贵10%-20%左右,也会提升我们的利润率。其次,我们实行了内部合伙人机制,坚持下去的话,不仅毛利率水平会提升,而且整个公司财务状况会得到进一步改善。

    事实上,碧桂园在2015年已明显转向一二线市。这一年,碧桂园首进上海、深圳、成都、南京等一二线城市,新获取土地预期建筑面积3821万平方米,总代价560亿元人民币,比当年年初预计的200亿多出了一倍多,一二线城市新购土地占比为75%

    2015年,公司全年已有约52%销售贡献来自于一二线城市项目,另有46%来自三四线城市项目,而广东省外的合同销售金额占到集团的67%。在2016年,随着更多项目进入收获期,一二线城市的项目所带来的贡献会进一步提升。莫斌介绍,今年可售总货量约3000亿元,一二线市场为1620亿元,占总货量的54%。而联席总裁朱荣斌则补充,公司在一线土地储备达到了490万平方米左右,今年的可售货值超过500亿。

    朱荣斌说:一线市场如实持续向好的话,利润可以进一步提高,这个值得期待。

    莫斌认为,2016年房地产即将迎来最宽松的政策周期,因此对行业发展相对乐观,城镇化将持续,房地产将受惠于不断落地的政策刺激,稳健发展。

    500亿增储

    有意思的是,碧桂园在去年的拿地成本大幅超过预算。而在2016年,该公司仍决定拿出几乎与去年同等的额度来增加土地储备。

    “2015年初,拿地预算200亿元,实际上560亿元,多了300多亿元。政策有所好转,看到了形势,并购机会多一些,所以多买了一些地。这些是好土地,会卖出好价格。吴建斌说。

    2016年,碧桂园土地获取预算大约500亿元。

    莫斌介绍,大手笔增储源于对今年总体形势的信心。其表示:“500亿元的买地预算是年初的安排。中国的经济目前比较严峻,我们相信中央政府会将中国的经济带向正常健康的发展轨道,我们要抓住这个机会,越是经济严峻的时候,越是我们的机会,要储备更多的优质土地。当然,不会盲目地举牌去拿地王,而是寻找优质的土地来购买和并购,我们会根据市场的情况,做进一步的调整和安排。

    莫斌介绍,碧桂园的路线图为:在一线核心地段,我们保持关注、审慎参与;在二线城市,碧桂园持续巩固市场;在一二线周边地区,碧桂园充分发挥20多年的成功经验,捕捉大城市外溢的购房需求,在城镇化拓展方向上打造大型项目,持续支持业绩;在三四线,碧桂园的竞争优势明显,我们将聚焦高净值人群,专注改善性需求。他说。

    莫斌强调,虽然审慎进入一线城市,但三四线城市是公司的优势,绝对不能放弃。其同时预测,由于国家更希望三四线城市去库存,因此未来的金融税收和各项政策一定会倾向三四线城市,我们在三四线城市是品牌供应商,在三四线城市只会升价销售,不会降价销售。莫斌说。

    因有充足的土储支持,碧桂园在2016年定下一个销售目标会。莫斌透露,2016年碧桂园国内房地产的销售目标为1680亿元,对于森林城市等国外项目销售不做预期。这一目标比今年的销售业绩大约有接近两成的增幅。

    截至2015年底,碧桂园已签约或已摘牌的项目总数为384个,其中379个位于中国,马来西亚有4个,澳大利亚1个。位于中国的项目分布于26个省(自治区、直辖市)的147个城市。

    提利润降成本

    大,却并不笨重。碧桂园继续通过多种尝试,为行业破解利润率难题闯出一条新路。

    在业内,碧桂园是最早尝试项目跟投机制的房地产企业之一。从201410月起,碧桂园所有新获取的项目均采取跟投机制,即集团及项目管理层需跟投不超过15%的项目股权。

    据介绍,截至2015年底,集团已有168个项目引入合伙人机制。其中,73个项目开盘在售,累计合同销售额达到338亿元,净利润率由此前的10%提升到12%2015年签约销售部分的预期净利润率),年化自有资金收益率由约 30%提升到约56%

    公司方面称,未来会继续通过合伙人机制,激励团队提升项目利润。

    在内部机制改进、以提升利润率的同时,碧桂园2015年还致力于融资渠道扩大和成本大幅降低,期末加权平均借贷成本同比下降1.39%,降至6.20%

    去年,人民币兑美元汇率大幅度波动,很多内地房股出现了汇率损失。碧桂园也是其中之一。

    对此,集团首席财务官吴建斌介绍:公司从去年开始一直在研究如何对冲汇率风险,今年前三个月已经做了20多亿对冲,将人民币与美元锁定在一定的区间。吴建斌透露,未来公司要不断平衡融资成本,哪里成本低,就在哪里融资。目前碧桂园人民币和外币借款比例已经是7∶3,可以更好的防范汇率风险。

    不过,有业内人士称,相比众多未及时调整融资策略的房企来说,碧桂园财务技巧已是相当灵活多样。

    这一点,可以在碧桂园的年报看出。例如,通过向中国平安发行股份进行股权融资,公司募得50亿资金。利用国内外融资渠道的开放,共发行60亿元人民币公募债、80亿元人民币私募债、8亿美元银团贷款及伊斯兰中期票据等方式,融资约200亿。

    此外,与众多使用永续债的地产企业一样,碧桂园在2015年也利用了永续债工具融资160亿。

    不可忽视的是,碧桂园善于与其第二大股东中国平安合作,以此获得资金支持。莫斌介绍,土地合资方面与平安陆金所合作,有15个项目完成资金募集,金额达到了60亿元。

    平安还积极参与碧桂园的各项融资计划,发行8亿美元银团贷、60亿元人民币公司债时都予以认购,且排名靠前。此外,平安还购买公司资产注入社区,提供金融门店便捷服务,平安金融超市已在华南碧桂园落地,小额贷款在江苏落地试点。

    现时,碧桂园手上现金充足。年报显示年末碧桂园可动用现金人民币478.8亿元,另有人民币913.5亿元银行贷款额度尚未使用。

    吴建斌称,碧桂园会坚守负债率70%以内的比例,确保不会上升到80%-90%的水平;2016年融资的成本也会从现在的6.2%下降到5%-6%之内。


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